22 июня
Блог «Кадиев Расул»
23 февраля 8898 1

Дагестан должен построить еще больше городов

kadievrasul Расул КадиевАвтор блога

На этой неделе, как эксперт СПЧ, сопровождал членов Совета, исследовавших республику по разным направлениям и одновременно в разных городах, начиная с воинских частей, тюрем и учреждений социальной защиты до строительных площадок. По итогам визита будет отдельный доклад СПЧ, но мне хотелось бы рассказать коротко про тему ветхого жилья и городского строительства, т.к. вместе с заместителем председателя СПЧ Евгением Бобровым занимался осмотром домов, построенных для переселения из ветхого жилья и участвовал в совещании в Министерстве ЖКХ и строительства РД.

Закрытый мир

Из-за войны в Чечне, внутренних националистических движений и формирования закрытой системы власти на основе клановости и насилия, Дагестан закрылся снаружи и изнутри, что привело к отставанию не только в технологиях, но и ценностях.

Бедная экономика объективно была ориентирована на выживание населения. С учётом высокой рождаемости и сложившихся в горах традиций плотной застройки в городах население республики не имело целью сохранения общественного пространства. Поэтому спрос на жилье был не самый требовательный: главное, чтобы была квартира, а что на лестничной площадке или во дворе – не касается. В итоге если кто и накапливал какие-то деньги, то их дома были похожи на картинки из турецких фильмов, которые смотрели по спутниковому телевидению.

Стимулирующим строительство фактором в Дагестане в первую очередью являются традиционные нормы о порядке заключения брака: молодые люди вступают в брак не по своей воле, а по разрешению родителей; женят детей как можно раньше; родители жениха (а не сам жених!) предоставляют жилье, а родители невесты мебель. То есть во главе угла стоят не экономическая и моральная готовность сожительства, а социальная задача - женить. В совокупности с высокой рождаемостью традиционные нормы постоянно подстёгивают рынок недвижимости в Дагестане на расширение.

Как это не покажется странным, но негативный вклад в архитектурный облик республики внесла традиционная ремесленная культура. Дагестанские аулы строились своими руками путём аккумулирования труда родственников. «На улицу раньше не возможно было выйти. Обязательно какой-нибудь родственник припахает» - вспоминает мой знакомый про своё детство в селе. Пробела в том, что качество работы дагестанских мастеров осталось только в легендах, которые хранятся в горных аулах в виде красивых ровных стен из отёсанных камней. В низине основным строительным материалом всегда была глина и солома, которые вообще не требовали особого строительного мастерства и изначально предполагалось что дома не долговечные.

При наличии трудности получения современного высоко технологического строительного образования, в общем мастерство дагестанских строителей деградировало. При этом система «мы сами с усами» не пускает других строителей на наш рынок. В результате строительство государственных и частных жилых и нежилых объектов в республике велось и ведётся силами самоучек кустарным способом.

Проблема капитала. Кустарный способ производства это признак низкой кооперации и взаимного доверия. В таких условиях не возможно накопить большой финансово-экономический капитал чтобы провести модернизацию техники, для последующего ускорения строительства и повышения качества. В этой ситуации ставка на качество приводит к долгострою, и наоборот, увеличение скорости приводит к потере качества. Строители отмечают, что ранее откаты за разрешение на строительства брали в натуре, квартирами. Но последние 4 года только деньгами. В результате с рынка выкачали капитал и вывезли за пределы республики. Сейчас оборот в дагестанском строительном рынке чаше связан меной чем с продажей. Валютой выступают, автомобили, кирпичи, участки.

Частично эту проблему удалось снять за счёт прихода турецких строительных бригад. Опытные прорабы расскажут, как турецкие строительные бригады, где разделён внутри труд по направлениям, поднимают бетонные каркасы в короткое время, с соблюдением технологии и гарантией качества. Турки работают лучше наших по тому, что у них нет понятия уехать внезапно на свадьбу, мавлид и похороны «по-братски на пару недель». Но известные события на Ближнем Востоке вынудили уехать турецких рабочих из республики.

Указанные трудности можно было бы преодолеть, т.к. спрос рождает предложения. Но ценности дагестанцев их общий культурный уровень не требует высоких технологий, широких общественных пространств, парков и так далее. В Дагестане до сих пор нет лицензированного полигона ТБО, склоны гор покрываются пластиковыми отходами.

Ещё одной проблемой стало деградация регуляторов. Старинные адаты не регулировали отношения покупки квартир во многоэтажных домах. Российские законы если и действовали, то только в местах выдачи зарплат из бюджета и то частично. Правовое поле в строительном деле республики неровное и противоречивое, поэтому на нем правильные дома не построишь. Недоверие к закону и к судам не позволило сформировать качественные крупные строительные компании в виде ОАО с привлечением акционеров.

Первоначальный вывод из этих рассуждений про закрытый мир говорит о том, что крики о коррупции как основной причине архитектурного безобразия в Махачкале это попадание в 8, но не в 10.

Что можно сделать?

Следует понять, что Дагестан входит в лидеры субъектов страны по доли сельского населения. Для примера: по данным Минюста РФ Хасавюртовский район самый крупный по количеству муниципальных образований – 42 поселения.

Сельская система общества всегда закрыта и самодостаточна, а закрытая экономика это отставание, низкие доходы. Для подтверждения достаточно посмотреть график, где расставлены субъекты в порядке от худшего к лучшему по формальному индексу управления. Дагестан и другие кавказские регионы худшие по системе управления, эти же регионы лидеры в доли сельского населения и бедности.

(Дагестан 2-й по негативному рейтингу)

Следует напомнить, что ранее в республике существовала программа «Горы», целью которой было строительство дорог и социальных объектов в горной части республики чтобы остановить миграцию населения в низину. Однако, экономисты, (М.Чернышов, С.Дохолян) обращали внимание, что это привело к повышению цен на квартиры в Махачкале, т.к. горское население по коррупционным откатам и по легальным каналам получило с программы «горы» средства, позволившие им переехать.

На мой взгляд велосипед придумывать не стоит. Эту структурную проблему дагестанской экономики можно лечить китайским лекарством.

Руководство Китая поставило задачу полностью интегрировать в городах к 2025 году 70% населения всей страны, или приблизительно 900 млн человек, тогда как горожан было 450 миллионов – треть от населения страны. Выгода очевидна: плотность населения снижает транзакционные издержки в образовании, медицине, содержании дорог, системы утилизации отходов; ускоряется потребление; повышается спрос и соответственно увеличивается производство.

Китай взялся за это с коммунистическим размахом и принуждением. Поэтому появились города призраки.

Критики могут указать на Грозный. Но чеченское население не сравнимо меньше чем в Дагестане и миграционного давления из села в город нет.

В Дагестане ситуация другая, тут у сельского населения спрос на переезд в город в поисках лучшей жизни и эту миграцию следует оседлать для увеличения ВРП и снижения расходов.

Поэтому надо поменять экономическую политику и поставить цель увеличения количества городов в Дагестане.

Учитывая низкую кооперацию дагестанских строителей и маленький совокупный собственный капитал строительных «компаний» нужно объявить политику «открытых дверей» для привлечения в республику крупных российских строительных компаний с современной техникой и капиталом. Крупные компании могут строить кварталы с полной инфраструктурой, школами, детсадами, публичными пространствами. Ситуации «обманутых дольщиков» не возникает.

Следует также учесть, что в случае развития туризма в прибрежной зоне, жители Махачкалы сами будут оставлять свои квартиры для сдачи и переезжать подальше, т.к. стоимость жизни увеличится. Доходы будут существенно подъедать высокие цены на продукты и сервис, которые традиционно устанавливаются в курортных городах.

Предложение имеет свои риски, которые надо обсуждать и просчитывать. Но в целом программа по строительству городов в Дагестане может привести к мультипликационному эффекту. Надо напомнить, что по данным Института геологии ДНЦ РАН в Дагестане имеются огромные запасы цемента и строительного камня, поэтому строительство новых городов может привести к развитию и других отраслей.

Для критиков допуска крупных строительных компаний из других регионов страны могу сказать, что Махачкала сама по себе строилась силами и идеями советских строителей и архитекторов. И самое главное для нас - получить технологии. Кроме того всем понятно, что большие строительные компании много работы отдают в субподряд местным. поэтому работы хватит всем.

Жилье на скорую руку

 

В первые дни приёма в Махачкале очень много жалобы шло по поводу переселения из ветхого жилья в новые дома, которые стоят на краю города и не качественные. Поэтому мы с заместителем СПЧ Евгением Бобровым, отпросившись у Михаила Александровича и пошутив с заместителем командующего Южного округа по поводу применения «калибров» для наведения архитектурного порядка в Махачкале, рванули с моим товарищем-строителем по адресам.

Много чего и долго можно рассказывать про увиденное: экономии на подъездах, лестницах и лицах, трещины на стенах, вода в подвалах, не уютные квартиры, стены как барабаны и т.д. Многие из "уникальных" изобретений строителей могут стать номинантами на премию Дарвина.

На ул Азизова 1 людей с ограниченными возможностями ждет лестница , а до этого скользкий пандус.

Обшивка не правильно изолирована, в результате скоро пропитается водой и опадет , при том что люди будут вешать кондиционеры.

На ул.Лиственная 16-этажный ! дом из труб ходит ходуном и весь в трещинах.

Но эти дома не строились для того чтобы люди переселялись в них, это проект по выкачиванию федеральных денег. Правила игры простые: строите в короткие сроки – получаете деньги; акт приёмки с длииииииинным списком недоделок.

В итоге люди массово отказываются переезжать в эти дома стоят пустые .

Не смотря на это открыты лицевые счета и начисляют долги за коммуналку тем кто отказался от квартир.

Что с этим можно сделать? Ответ пришёл неожиданно. Во время разбора полётов в Министерстве ЖКХ и строительства РД пришла женщина из Каспийска с очень тяжёлой и серьёзной жилищный проблемой. У ней сын по инвалидности на почве психического расстройства из-за травмы, вызванной издевательством. Она без жилья, платить не может за квартиру, т.к. денег не хватает, хотя и работает. Выгнали с прежней квартиры и сына срочно устроила в диспансер.

В республике за последние 20 лет не строилось социальное жилье. У нас примерно 1200 человек которые должны быть обеспечены квартирой вне очереди, т.к. этого требует закон.

Поэтому родилась «мысля»: остро нуждающимся, отдающим последние крохи за аренду квартиры можно было бы передавать квартиры «отказников» в домах построенных для переселения из ветхого жилья. Если будет у них возможность платить за коммунальные платежи, и то хорошо.

Информационный вакуум.

Самостроки в Махачкале стал следствием вышеуказанных проблем. Но те кто сейчас возмущается поп оводу позиции руководства республики о возможном сносе незаконно возведённых домов, должны понимать, что нарушение правил строительства это кража общего пространства. «У них все документы были, откуда мне знать» может не сработать, т.к. есть понятие «должен был знать». Если вы покупаете автомобиль за полцены, то вы должны понимать, что с этим автомобилем что-то не так. Когда покупают квартиры за цены ниже рыночных в домах построенных по странным документам, то жители должны знать, что их дом могут потребовать снести. Украл не строитель, а тот кто дал строителю деньги на продолжение стройки.

Что требовать с простых граждан, если при члене СПЧ 1-й заместитель министра ЖКХ и строительства спорил с представителями города Махачкалы по поводу того есть ли в столице республике красные линии или нет, и кто должен контролировать самостроки и дома возведённые по федеральной программе.

Есть в этой логике не большая, но важная погрешность – информация. Нигде нет никакой информации о реестре выданных разрешений на строительство. Заместитель г.Махачкалы К.Курбанов на мой вопрос «почему не публикуете реестр домов, где дано разрешение?» заявил, что это «коммерческая тайна застройщиков», причём сослался на правовое управление города.

Не знал 1-й зам министра и о том, что по представлению прокурора республики администрация Махачкалы стала отменять ранее выданные разрешения на строительство.

Этот чиновник вообще ничего не хотел слушать про состояние домов построенных для переселения из ветхого жилья. При этом орал в микрофон про коррупцию. Потом выяснилось, что его должность вместе с ним сокращают …Естественно с нами он не хотел обсуждать генерального подрядчика ООО "Гранит" и проблемы министра. Хотя интересно, как бы он, как борец с коррупцией в строительстве, прокомментировал участие в Министерства ЖКХ в строительстве музея "Россия - моя история". И как получилось, что пока боролись с коррупцией и оформляли аресты председателя правительства с замами, в это же время земельный участок в центре города, прямо на углу между музеем и мечетью перешел в разряд торговых платежей. И главное, кому перешел?

Что можно сделать? На мой взгляд, в проблеме строительства необходимо решить вопрос об информационной открытости. Администрация города не имеет право скрывать реестр выданных разрешений на строительство домов, и ссылаться на коммерческую тайну или на требования закона о сайте застройщика.

Важной составляющей является экономическая информация. Люди должны понимать сколько минимально стоит квадратный метр жилья в определённой зоне города. От этого удобно отталкиваться и понимать обманывает или нет застройщик покупателей.

ИТОГО:

Будучи полным невеждой в области строительства, не претендую на объективность и безошибочность рассуждений. Однако, что-то подсказывает, что именно в разрешении проблем строительства лежит один из источников роста Дагестана.

2 Распечатать
Сафар 26 февраля 2018, 22:13

Эх, нам бы горожанина слепить!)))) Какой город не возьми, сразу в большую Гору превращается, а горожанина, тем более гражданина нет. Города превращаются в сарай и Годекан.))))

1

Оставить комментарий:

Наверх