04 августа
27 сентября 2015 19571 0

Стройки Кубани: пессимистичный сценарий

Экономический кризис и эмбарго сильнее всего ударили по строительной отрасли Краснодарского края
Фото: dvnak.ru
Фото: dvnak.ru

usahlkaro Владимир Приходько Автор статьи

По мнению экспертов, опрошенных КАВПОЛИТом, следующий год для девелопмента будет крайне тяжелым: огромный конкурентный рынок недвижимости региона в любой момент может обрушиться. Лидер по строящемуся жилью Краснодар буквально стонет под грузом копящихся инфраструктурных проблем – пробки, отсутствие детских садов и школ, огромное количество внешних и внутренних мигрантов.

Главная стройка страны

По данным заместителя начальника управления развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края Ирины Шевченко, в конце 2014 года строилось 10 млн квадратных метров жилья. Сегодня этот показатель вырос почти на треть и составил уже 13 млн квадратов.

– Несмотря на наши ожидания, на кубанских девелоперах кризис сказался не так сильно, как в других регионах, – рассуждает чиновница. – Как результат: край по итогам первого полугодия и вовсе стал лидером по количеству возводимого жилья. Меньше сейчас строится даже в Москве и Московской области.

По словам собеседницы КАВПОЛИТа, негативные тенденции в строительной отрасли стали проявляться лишь в последний месяц.
По итогам первого полугодия Краснодарский край вышел в лидеры по объему возводимого жилья, обойдя даже Москву

«За это время рост объемов строительства снизился почти на 10%. При этом отмечу, что количество желающих строить жилье по сравнению с прошлым годом в крае не убавилось: было выдано около 15 тысяч разрешений – столько же, сколько и в прошлом году», – пояснила Шевченко.

За последние восемь месяцев, согласно данным Краснодарстата, в краевой столице сдали 1,3 млн квадратных метров жилплощади. Это на 1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Разумеется, больше всего жилья строится в Краснодаре (примерно треть), Сочи, Армавире и Новороссийске.

Передел рынка

Владимир Евланов, ставший в очередной раз мэром кубанской столицы, уже выступил с программным заявлением: он, засучив рукава, будет бороться с самостроями. Впрочем, подобные заявления из уст градоначальника краснодарцы слышат ежеквартально.

Ведь проблема давно назрела. Сейчас только в базе данных городской администрации есть данные о почти 400 незаконных стройках. Если все их сносить, то социального взрыва не миновать. Тем не менее в городской администрации, похоже, всерьез решили навести порядок в градостроительстве.

Сегодня от застройщиков требуют реализации комплексного подхода. Рядом с новыми домами необходимо строить поликлиники, детские сады и зоны отдыха.

На многих строительных объектах Краснодара уже идет смена собственников, потому что у застройщиков не хватает денег

– Мы от количества переходим к качеству, – уверяет главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок. – Хотим, чтобы этот постулат был девизом всех компаний. Тем более что наши успешные строительные компании потому и успешны, что уже используют этот принцип. Детские сады, зеленая инфраструктура и общественные пространства делают эти жилые комплексы более конкурентоспособными. Все эти принципы будут заложены в основу измененного градостроительного плана.

К слову, главный городской документ мэрия не может представить общественности с 2012 года.

Из беседы с главным архитектором стало ясно, что муниципальная власть планирует развивать город в двух направлениях – на запад и восток. Больше просто и некуда.

В планы мэрии вмешался экономический кризис. На строительных объектах уже заметно отразились кризисные тенденции.

«Снижение ввода жилья в городе все же произойдет, – уверен главный архитектор. – На многих объектах уже происходит смена собственников площадок из-за того, что некоторые застройщики не в состоянии завершить строительство. На рынок приходят более сильные и финансово устойчивые игроки».

Ценовые войны – не за горами

Построить сегодня намного легче, чем продать. В этом уверены участники стремительно падающего строительного рынка. Некоторое оживление, как иронизируют сами девелоперы, в него может внести лишь дальнейшая девальвация рубля. Покупатели будут вынуждены вкладывать деньги в недвижимость. 

– У нас во многом оправдался пессимистичный прогноз, который мы составляли перед кризисом, – говорит генеральный директор УК «Европа-Инжиниринг» Алексей Трушин. – Компания была вынуждена приостановить развитие нового района «Франция», чтобы не возникло конкуренции между уже строящимися и новыми объектами.


Жилой комплекс «Франция» в Краснодаре. Фото: kubanmaker.ru

При этом, по его словам, в августе 2015 года был зафиксирован небольшой всплеск спроса во всех сегментах недвижимости. Но достичь объема сделок прошлого года все равно не удастся.

В ближайшее время отрасль будет лихорадить, и негативная ситуация на рынке в конечном итоге приведет к повышению стоимости квадратного метра, жесткой конкуренции, ценовым войнам и заморозке проектов. Выживут только крупные компании.

Алексей Трушин уверен, что если девальвация рубля продолжится, можно ожидать некоторого всплеска спроса на недвижимость.

Пока же крупная компания, одним из сосбственников которой является известный дагестанский бизнесмен Ризванхаджи Исаев, пытается удержаться на плаву, участвуя в различных программах господдержки. Недавно ГК «Европея» вошла в федеральный проект «Жилье для российской семьи».

Госпрограммы – не панацея

Председатель правления строительно-инвестиционной компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов поясняет: «Минимальная цена, по которой может продавать застройщик, – 36 тысяч рублей за квадратный метр жилья в высотках с лифтами и сложными инженерными коммуникациями и 32 тысячи рублей – в домах до пяти этажей».

«Это наша компания, чтобы минимизировать затраты, пытается организовать собственное производство сройматериалов. Но есть такие позиции, которые не заместить отечественными аналогами», – констатирует собеседник КАВПОЛИТа.

Существующие программы господдержки вызывают у него возмущение: они ограничивают цену квадратного метра 30 тысячами рублей (не более 80% от средней стоимости жилья эконом-класса в регионе).

Все участники рынка недвижимости столкнутся с проблемами уже до конца года, в следующем году будет вдвое сложнее

– Программа «Жилье для российской семьи» написана, но у девелоперов не спрашивают, состоятельна ли она экономически, – сетует Иванов. Он считает, что в отрасли ничего не получится, пока не будет обеспечен диалог всех сторон, включая исполнительную власть, застройщиков и банкиров.

Плюс ко всему, в связи с повышением ставок по ипотечным кредитам количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки уменьшилось. ЦБ и банки принимают меры, чтобы улучшить ситуацию, ключевая ставка с начала года уже несколько раз снижалась. Но, к сожалению, ипотечного бума ждать не стоит.

– Все участники рынка недвижимости столкнутся с большими проблемами уже в нынешнем году, – сделал свой прогноз глава компании «Девелопмент-Юг». – В следующем, 2016-м, сложностей будет как минимум в два раза больше. Может быть, статистика этого не почувствует или почувствует в малой степени. Но лишь потому, что застройщики сдадут объекты, которые были заявлены до кризиса.

Пузырь не должен расти

Бе дополнительного регулирования краснодарский рынок жилья ждет кризис, так как в кубанской столице сегодня в стадии строительства находится 5,5 млн квадратных метров жилья – больше 100 тысяч квартир. Это как весь жилой фонд, к примеру, Якутска или Пскова.

При этом в Краснодаре продано не больше 55 тысяч квартир.

– «Раздувание» рынка всегда заканчивается кризисами, который приводит в соответствие спрос и предложение, – отмечает директор консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько. – Кризис – это плохая форма выхода из ситуации, это болезненно для всех участников рынка. Чтобы этого не произошло, нужно не дать «пузырю» быстро расти.

За три года число стройкомпаний в Краснодаре выросло с 60 до 110, и многие из них наверняка не выдержат

По мнению Ильи Володько, до конца текущего года рынок недвижимости, скорее всего, будет оставаться стабильным. «Развитие ситуации будет зависеть от состояния экономики, – считает собеседник КАВПОЛИТа. – Ее ухудшение снижает платежеспособность любых категорий клиентов, что неизменно ограничивает возможности роста. Поэтому самый оптимистичный вариант для рынка – замедление роста, пессимистичный – стагнация с последующим снижением цен и спроса на жилую недвижимость»


Панорама Краснодара. Фото: kubanmaker.ru

По факту демпинговые войны уже идут. За три года число строительных компаний в Краснодаре возросло с 60 до 110. Некоторые из них наверняка не выдержат.

В связи с этим руководитель консалтинговой компании MACON Realty Group сделал мрачный прогноз: впереди рынок ждут срывы сроков сдачи объектов и уход слабых игроков. А как следствие – социальный взрыв. И это очень реальный сценарий.

Краснодар спасут мигранты?

Впрочем, миграционная привлекательность кубанской столицы может стать тем самым спасательным кругом, в котором так нуждается сейчас строительный бизнес. По данным риелторских компаний, 35-40% сделок жилья на рынке Краснодарского края приходится на иногородних. В Краснодаре эта доля достигает 75%, в Сочи и вовсе 100%.

– Однако приезжие из других регионов – те же самые россияне, а это значит, что и они испытывают на себе влияние инфляции, – отмечает Илья Володько. – У людей просто физически нет денег на покупку квартир. Рынок недвижимости Краснодара ждут общемировые тенденции.

Выход из кризиса один: крупные и сильные застройщики должны сформировать нечто вроде клуба

Дальше, по мнению эксперта, будет два этапа развития отрасли: исчезнет первичный рынок, продаваться будет исключительно готовое жилье; второй – останется только аренда жилья от застройщиков.

Собеседник КАВПОЛИТа уверен, что выход один: крупные и сильные застройщики должны сформировать нечто вроде клуба – и на этой площадке регулировать рынок, договариваясь между собой. Так происходит во всех развитых странах.

Кроме того, по мнению Ильи Володько, из-за высокой конкуренции в кубанской столице самые низкие цены на жилье. Уже встречаются предложения продажи квартир по ценам шестилетней давности – по 29 тысяч рублей за квадрат. И это уже убыток.

– Недвижимость должна быть дорогой, – уверен эксперт. – В Германии, например, две трети жилья – арендные. Люди живут и умирают в чужих квартирах. 0 Распечатать

Наверх