08 февраля 2014 2144 0

Ставропольское «гетто»

Решить градостроительные проблемы полумиллионного города можно было росчерком пера

usahlkaro Антон Чаблин политолог, журналист

Власти Ставрополя плачутся о том, что окраины краевой столицы превратились в «гетто». Огромное перенаселение, отсутствие парковок, социальных объектов и зеленых зон, никакой эстетики, комфорта и уюта...
Только, выслушивая постоянные стенания чиновников, население хочет задать им вопрос: а кто виноват?! Алчные инвесторы, которые мечтают «выжать» из территории максимум прибыли. Или сами власти, которые законными методами не ограничивают аппетиты этих скруджей.
 
Один из ярких примеров – это проект перспективного развития Юго-Западного микрорайона Ставрополя. Еще три года назад группа архитекторов разработала его в строгом соответствии с санитарными нормами, а значит, и интересами населения. Но мэрия Ставрополя возмутилась: дескать, на такое никакой инвестор не «клюнет». Проект положили в стол, а застройка района идет хаотически, вызывая дружное возмущение горожан. 

Красиво было на бумаге...

Десять лет назад в России был принят новый Градостроительный кодекс России, действующий и поныне. Согласно данному кодексу, развитие любого населенного пункта в стране должно проходить по следующей схеме. Сначала принимаются «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ), в которых отражено градостроительное зонирование (включая карты и регламенты для каждой из «разрешенных» зон). Следом должен быть разработан и принят «Генеральный план» – научно обоснованный перспективный план планировки, застройки, реконструкции (то есть в общем смысле, развития) города. Третий этап – это принятие «Проектов планировки территории» (ППТ), которые определяют зоны размещения и параметры отдельных объектов (причем количество таких территорий в пределах одного города может быть бессчетным).

И лишь когда в населенном пункте имеются все эти документы, инвестор может приступать к строительству того, что он хочет. Если, конечно, его желания «вписываются» в установленные генпланом и «Правилами...» разрешения.

Теперь переходим к конкретному примеру. Речь о Ставрополе. Когда администрацию города возглавлял Николай Пальцев, в 2009 году были приняты «Правила землепользования и застройки», а год спустя – «Генеральный план» (на срок до 2030 года). Затем, когда город возглавил Игорь Бестужий, администрация начала заниматься проектом планировки территории крупнейшего спального Юго-Западного микрорайона (городская дума включила составление этого проекта в муниципальную целевую программу «Градостроительство в городе Ставрополе на 2010-2012 годы»).

Комитет градостроительства администрации провел аукцион на «разработку проекта планировки и межевания территории жилого района в Юго-Западной части города Ставрополя». Этот район ограничен улицами Салова, Соборной и Западный обход, территорией 529-го квартала и высоковольтной линией электропередач. Его площадь – без малого 400 гектаров.

Стоимость работ была оценена больше в 7 млн рублей (которые выделены из двух источников – бюджета города и края). Работы были выполнены ГБУ архитектуры и градостроительства Ставропольского края под руководством Валерия Зыкова (он же глава краевого отделения Союза архитекторов России).

Идите договаривайтесь с олигархами!

В декабре 2011 года в администрации Ставрополя состоялся Градостроительный совет, на котором рассматривались выполненные Зыковым работы. Что же такого предлагала для Ставрополя группа архитекторов? В распоряжении «Кавказской политики» имеется стенограмма его выступления на Градостроительном совете.

Максимальная плотность расселения на этом участке (площадью, напомним, 390 гектаров) была принята на уровне 175 человек на гектар, а расчётная численность населения – 48 тысяч человек. Незастроенным к моменту планирования оставался участок площадью около 120 гектаров, где предполагалось разместить городской парк площадью 19 гектаров и сквер площадью 2 гектара.

Также в микрорайоне должны были быть несколько объектов социальной инфраструктуры: 7 детских садов, 2 школы, пожарное депо, поликлиника, Ледовый дворец на 2 тысячи зрителей, а также бани, общественные туалеты и даже библиотека. Вдоль Западного обхода появился бы диагностический, торгово-офисный и спортивный центры, а на улице Тухачевского – банковский и ресторанный комплекс. Также проект предусматривал строительство парковочных мест на 10 тысяч автомашин.

Архитекторы даже включили в свой проект существующий памятник археологии «Грушевское городище» (на южной окраине Ставрополя): по его периметру должны располагаться школьные стадионы и дворы детсадов. Дело в том, что в зоне, прилегающей к памятнику, строить новые объекты нельзя, а вот благоустраивать – можно.

На Градостроительном совете с критикой на Зыкова обрушились представители строительного бизнеса: дескать, незастроенная территория перенасыщена социальными объектами и ИЖС и не будет интересна для инвесторов. Подавай им многоэтажки! Поддержал инвесторов даже главный архитектор Ставрополя Пётр Маркатун и его зам Юрий Расходов, вроде как призванные блюсти интересы населения, а не бизнеса. Но архитекторы предложили своему же коллеге чаще встречаться с собственниками земель и прислушиваться именно к их мнению.

Наконец, слово взял глава администрации Игорь Бестужий, который заявил, что разработанный Зыковым проект принят быть не может. Некоторые предложения главы, конечно, звучали здраво. Например, отобразить идею развития квартала за пределами ЛЭП (то есть далее на юго-запад). Также просил он заменить планируемую кольцевую развязку на въезде в микрорайон со стороны Западного обхода на регулируемый перекрёсток (это было бы дешевле для города), а также предусмотреть развитие улицы Тухачевского: она должна пройти через весь квартал как основная магистраль, и на её пересечении с «безымянной» улицей, идущей вдоль ЛЭП, необходимо продумать зону деловой и торговой активности. Но все же главное пожелание Игоря Бестужего звучало так – скорректировать проект в интересах крупного бизнеса.

Мэра посадили – и ходу нет...

Сроку на исправления Валерию Зыкову дали три месяца, до февраля 2012 года, когда должно было состояться новое заседание Градостроительного совета. Но незадолго до заседания глава администрации Ставрополя Игорь Бестужий был арестован, и мэрии стало не до застройки. В общем, данный проект и поныне не принят. Между тем, застройка Юго-западного района Ставрополя продолжается, несмотря на отсутствие принятого «Проекта планировки территории», черновик которого хранится в городском Управлении архитектуры.

Теперь самое интересное. Ст. 51 Градостроительного кодекса России гласит, что для получения разрешения на строительства любого объекта необходимо, чтобы проект данного объекта соответствовал градостроительному назначению земельного участка. В свою очередь, назначение определяет Управление архитектуры администрации Ставрополя на основании «Генерального плана» или «Проекта планировки территории». Иными словами, чтобы построить что-то, администрация должна проверить, согласуется ли желание инвестора-застройщика с принятыми ограничениями. Вот в этом месте закон позволяет строить жилые дома, а вы тут промышленный объект «воткнуть» пытаетесь!

Схема кажется очень стройной. Но, как говорится, чёрт скрыт в деталях. Особенно если речь идёт о строительстве линейного объекта (улицы с автомобильной дорогой, коммуникаций вне площадки застройки под конечный объект – ливневой или фекальной канализации, водо- или газопровода, теплотрассы, линии электропередач). Согласно тому же п.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство линейных объектов может быть выдано, если такой объект предусмотрен «Проектом планировки территории». Вот и коллизия: в отсутствие «Проекта...» построить многоквартирный дом можно, а вот провести к нему дорогу и инженерные сети – нельзя!

К сожалению, застройщики и администрация Ставрополя в упор игнорирует эти ограничения. Скажем, в Юго-Западном районе уже построена целая улица Рогожникова, проложены ливневая и хозяйственно-бытовая канализация, тянется кабель от подстанции, построена трансформаторная подстанция на месте предполагаемого проспекта. И всё это без разрешения на строительство и, соответственно, без официального ввода в эксплуатацию! А всё дело в том, что для этого микрорайона нет принятого «Проекта планировки территории», который по непонятным причинам уже третий год недвижимо лежит в администрации города.

Город в бетонном капкане

На одной из планерок в администрации Ставрополя мэр Николай Пальцев назвал микрорайоны, вырастающие на окраинах города «гетто». По его словам, застройщики пытаются «освоить» каждый квадратный метр выделенной им земли, практически полностью игнорируя строительство объектов «социалки», зон отдыха, скверов, детских площадок...

В результате многократно возрастает нагрузка на уже существующие школы, детсады, поликлиники. Причем в некоторых жилых комплексах (например, в «Олимпийском» и «Перспективном» плотность застройки составляет 1800 человек на гектар вместо разрешенных по нормативам 350). В целом же в двух спальных микрорайонах Ставрополя – Северо-Западном и Юго-Западном – плотность застройки втрое выше нормативной.

Что уж говорить об «эстетике»! Окраины Ставрополя массово застраиваются типовыми многоэтажками с приевшимися фасадами из силикатного кирпича с расшивкой швов. А ведь совсем недавно у каждой проектной организации существовал авторский стиль, индивидуальный архитектурный «почерк». Безликие, быстровозводимые новоделы вырастают на месте лесополос и «штучных» старинных особняков, у каждого из которых история сохранила имя архитектора и владельца. А кто через пару лет вспомнит фамилии современных архитекторов, скоро штампующих каменные «гетто»?

Так вот, эксперты убеждены: если бы «Проект планировки территории» Юго-Западного микрорайона был принят, то в Ставрополе не было тех убогих микрорайонов, которые ныне и вызывают бессильный гнев городских властей. Скажем, плотность расселения в микрорайоне «Перспективный» составляла бы не 1800 человек на гектар, а не более двухсот (то есть в строгом соответствии с нормативом). Скажем, расстояние от многоквартирных домов до проезжей части улиц составляло бы не 10-15 метров, а опять-таки, согласно нормативам, – в разы больше, чтобы жить было комфортно и безопасно. Нашлось бы место для детских садов и школ, а администрация Ставрополя не была бы завалена пачками жалоб от жителей этого микрорайона.

А ведь сейчас компания «ЮгСтройИнвест» планирует продолжить строительство «Перспективного» уже вдоль упомянутой выше улицы Рогожникова. Сколько здесь планируется расселить людей, даже представить страшно. И снова будет делаться это в отсутствие утвержденного «Проекта планировки территории». А мэрия, как водится, от решения насущных проблем Ставрополя самоустраняется – чтобы потом, спустя несколько лет громогласно вопить о засилии «гетто». 

0 Распечатать

Наверх